Приобретение квартиры в ипотеку стало весьма распространенным явлением. Хотя нельзя назвать эту систему совершенной, однако все больше россиян смогли улучшить таким способом свои жилищные условия. Длительные условия кредитования, порой, делают граждан заложниками приобретенной квартиры. Следует хорошо ознакомиться с договором во время получения ипотечного кредита, чтобы понять, какие права на управление собственностью признаются за заемщиком.

Потребность поменять квартиру, которая была приобретена в ипотеку, может возникнуть внезапно. Мало кто знает, что ожидает его в перспективе через 5–10 лет. Если нареканий по выплате кредита у банка не было, то возможны следующие решения для обмена жилья:

1) кредит полностью гасится, производится обмен квартиры. Средства на погашение кредита возникают за счет нового потребительского займа или же оформления новой квартиры в ипотеку. Здесь важно, чтобы схема хорошо отработала по срокам. Иначе можно лишиться квартиры, не получив одобрения на новый ипотечный кредит. Лучше всего поручить проводить процедуру обмена риелтору из крупного агентства, т. к. риски проведения всех операций по данному варианту очень высоки.

2) обмен или замена залога. Квартира, которая была приобретена в кредит, чаще всего является предметом залога. Именно ее и нужно подвергнуть замене. Для этого потребуется проведение независимой оценки, подтверждающей, что стоимость нового приобретаемого жилья является идентичной той, что имеется в залоге. Процедура больше документальная, но весьма эффективная и не столь затратная по времени. Преимуществом такого способа становится то, что банк проверит новую квартиру по всем параметрам. В итоге можно быть уверенным в том, что квартира «чистая».

Если обмен происходит на квартиру меньшей стоимости (другая площадь, непривлекательный район и т. п.), то разница денежных средств, полученная при таком обмене, должна быть уплачена банку в качестве взносов на погашение. Банки идут навстречу клиенту в любом случае, понимая, что жизненные обстоятельства могут меняться. В договоре, однако, указывают, в какой момент могут производиться новые процедуры по квартире. Некоторые банки разрешают манипуляции с квартирами через 2–3 года, а кто-то соглашается на перемещение ипотечного залога только через 10 лет. Банком может быть также рекомендовано агентство, которое следует привлечь к процессу обмена. Это связано с тем, что агентство недвижимости выступит неким гарантом по официальному оформлению сделки.